De fiscale aspecten van een buitenlandse (vakantie)woning

De fiscale aspecten van een buitenlandse (vakantie)woning

Steeds meer Belgen kopen een vakantiehuis in het buitenland. Spanje is veruit het populairst, maar qua fiscaliteit niet meteen het voordeligst, zegt Wim Vermeulen, specialist vastgoedfiscaliteit bij advocatenkantoor Cazimir. Hij wijdt ons in in de fiscale aspecten van een buitenlandse vakantiewoning.

Terwijl vroeger alleen zeer gegoede families vastgoed kochten in het buitenland, is het de afgelopen decennia steeds toegankelijker én populairder geworden bij de Belgische middenklasse. “De wereld is kleiner geworden, de vliegtuigtickets goedkoper en de rentevoeten staan laag. Naast Spanje zijn ook Portugal, Nederland, Frankrijk en Italië erg in trek.”

Beter weer, betere fiscaliteit?

Portugal is het fiscaalvriendelijkst volgens Vermeulen. “Je kan er immers onder bepaalde voorwaarden belastingvrij je pensioen opnemen. In Nederland kun je bij verhuur dan weer de btw recupereren en in Italië betaal je quasi geen successierechten.”

Ondanks deze interessante fiscale voordelen is een buitenlandse aankoop zelden ingegeven door fiscaliteit. “Want uiteindelijk kun je nergens fiscaalvoordeliger een tweede verblijf bezitten dan in België. Hier betaal je immers belastingen op het kadastraal inkomen in plaats van op de reële huurinkomsten en ben je na vijf jaar vrijgesteld van meerwaardebelasting. Voor de fiscaliteit van een buitenlandse vakantiewoning op zich hoef je het dus niet te doen, maar er spelen natuurlijk wel andere aantrekkelijke argumenten om te vastgoed te kopen in het buitenland.”

Fiscale verdragsbescherming

Wie vastgoed koopt in een land waarmee België belastingverdragen heeft – en dat is met de meeste populaire Europese landen – is in ons land vrijgesteld van registratierechten, onroerende voorheffing, belastingen op huurinkomsten en meerwaardebelasting.

Complexer voor successierechten

“Alleen voor successierechten ligt het anders. Bij overlijden is er voor de buitenlandse vakantiewoning geen verdragsbescherming – behalve in Frankrijk – en riskeren de nabestaanden van de eigenaar twee keer successierechten te moeten betalen. Ondanks een mogelijk tax credit, levert deze regeling toch nog regelmatig onaangename verrassingen op.”

Opletten met Belgische klassieker

Een vastgoedaankoop met een naakte eigendom-vruchtgebruikconstructie, het is zo Belgisch als frieten met mayonaise. “Maar fiscaal is het opletten geblazen”, zegt Vermeulen. “Terwijl je in België geen successierechten betaalt, zijn bij zo’n constructie in Spanje wel overdrachtsbelastingen verschuldigd. Wat voordelig is in ons land, is dat met andere woorden niet per se in andere landen, en omgekeerd. Daarom is het ook altijd opletten geblazen met het advies van een buitenlandse notaris. Je moet beide kanten van het verhaal kennen en een oplossing vinden die in beide landen zo fiscaalvriendelijk mogelijk is.”

Afwegingen maken

Op zich valt de fiscaliteit van buitenlands vastgoed goed te overzien, op voorwaarde dat je je op voorhand informeert. Dat geldt trouwens niet alleen voor de fiscaliteit, maar ook inzake de aankoop en financiering. “Bij de aankoop van onroerend goed zijn we in België verwend”, zegt Vermeulen. “Op het moment dat je de notariële akte ondertekent, mag je gerust zijn dat alles – vergunningen, leningen, enz. – gecheckt is. In het buitenland is dat niet altijd het geval omdat de rol van de notaris daar anders wordt ingevuld. Het is dan ook aan te raden je te laten bijstaan door een goede vastgoedadvocaat en pas te ondertekenen en te betalen als hij groen licht geeft.”

Nog voor ze op zoek gaan naar een vakantiewoning, moeten mensen volgens Vermeulen eerst afwegen of hun investering echt de moeite loont. “Een huis in het buitenland kost per jaar al gauw 5.000 euro en meer voor onderhoud, verzekeringen, verhuur, enzovoort. Als je er maar twee weken per jaar kunt verblijven, is het vaak goedkoper om nog jaren gewoon een vakantiewoning te huren.”

Ook over de financiering moet goed worden nagedacht. “De reflex is meestal om de vakantiewoning te kopen met het spaargeld, terwijl lenen vaak financieel en fiscaal interessanter is. Dat laatste meer bepaald in het kader van successieplanning en om vermogensbelasting in het buitenland te vermijden.”

Belgische en buitenlandse fiscaliteit doorgelicht

Wim Vermeulen van advocatenkantoor Cazimir zet de fiscaliteit van buitenlandse vakantiewoningen uitvoerig uiteen tijdens drie interessante webinars. “In eerste instantie lichten we de fiscaliteit toe vanuit Belgisch standpunt: wat moet je aangeven bij eigen gebruik, verhuur en schenking? Daarnaast worden de interessantste fiscale aspecten van andere landen tegen het licht gehouden.”

Biografie

Wim Vermeulen is specialist vastgoedfiscaliteit bij het advocatenkantoor Cazimir, niet alleen voor investeringen en successieplanning in eigen land, maar ook voor aankopen en planning in het buitenland. Hij is als advocaat verbonden aan de balie van Brussel. Wim heeft een masterdiploma Handelsingenieur dat hij behaalde aan de KULeuven en de Erasmus Universiteit Rotterdam. Hij is ook master in de Rechten (KULeuven). Wim is auteur van diverse boeken, publiceert in fiscale tijdschriften en kranten en is een veelgevraagde gastspreker over vastgoed fiscaliteit en successieplanning van onroerend goed. Hij doceert ‘Vastgoedfiscaliteit’ aan de Antwerp Management School en ‘Aspecten van internationale onroerend goed fiscaliteit’ aan de Fiscale Hogeschool.

Lees ook